מדריך לשוכרי הנדל"ן המסחרי על מה חברות השוכרות נדל"ן מסחרי "שורפות" את הכסף.

על מה חברות השוכרות נדל"ן מסחרי "שורפות" את הכסף ?

בשעה טובה, מצאתם נכס ראוי למימוש החלום העסקי שלכם. עם זאת, מסתבר כי יש כמה דברים חשובים שיש לקחת בחשבון רגע לפני שתשכירו את הנכס המסחרי. תכנון ראוי ונכון כמה צעדים קדימה יוכל לסייע לעסק להתקיים ולשרוד לאורך זמן.

השקעה בהתאמות

ברוב המבנים, מסתבר, יש צורך בהשקעה שנועדה להתאים את הנכס לעסק שלכם. ההוצאות יכולות לנוע בין עשרות אלפי שקלים ועד למאות אלפי שקלים, אם לא יותר. גליה לוי, מנהלת לשכת מתווכי הנדל"ן המסחרי בלשכת מתווכי הנדל"ן, אמרה השבוע כי 95% מהעסקים שוכרים את הנכסים לפחות לחמש שנים קדימה. לדבריה, השוכרים למעשה משקיעים כסף רב כדי לממש את ההתאמות ולבטא את חלומם בנכס המושכר ו"איש לא יודע מה יילד יום והאם העסק יצליח ויחזיר את ההשקעה, אך דבר אחד בטוח: השקעה בהתאמה היא חלק מהחשבון".

ארנונה ודמי ניהול

מדי חודש תשלמו דמי שכירות קבועים מראש, כמוסכם כמובן עם בעל הנכס. עם זאת, יש לקחת את הוצאות הארנונה. גליה: "אם למשל סוגרים על שכירות בגובה 50 ₪ למ"ר, הרי שלכך יש להוסיף גם את דמי הניהול והארנונה. כך שבסופו של דבר, ההוצאה למעשה מכפילה את עצמה".

בטוחות למפרע

הדרך המקובלת כיום בתחום הנדל"ן המסחרי היא לדרוש בטוחות משוכר הנכס לשלושה חודשים קדימה, לפחות, בדמות ערבות בנקאית. כסף זה אינו נזיל ובמקום שבעל העסק יוכל למנף אותו  לשיפוץ, לשדרוג העסק או להרחבתו, הרי שהעמדת הערבות היא אחד הדברים שמרתיעים את השוכרים לבצע עסקה או להרגיש שהם "כולאים" חלק מכספם. "ככל שמבקשים בטוחות, הלקוח מרגיש פחות בטוח גם אם הוא 'שחקן' טוב, כי הוא יודע שהכסף יכול היה להתגלגל ולהניב לו הכנסות", ציינה גליה.

אבשלום הרשקוביץ, מייסד חברת הפינטק RentSafe המעמידה ערבויות לטובת שכירות מסחרית, התייחס לנתונים הללו והסביר כי ערבות בנקאית היא לחלוטין חלק אינטגרלי מהעסקה. "תחשבו על זה שמצאתם את משרד חלומותיכם, אבל גובה הערבות הוא 4 חודשי שכירות. אם השכירות היא 100 אלף ₪ בחודש, הגעתם בקלות ל- 400 אלף חודש ערבות אותה צריך לספק לפני הכניסה למשרד".

מה מומלץ לבעל העסק לפני סגירת העסקה ?

"כדאי להעלות את נושא הערבות הבנקאית מול המשכירים כבר בשלב המוקדם של המו"מ. במקרים רבים, הערבות יכולה להיות חשובה יותר למשכיר ממחיר שכירות למ"ר. במקרה כזה אפשר אולי לנצל את זה ולהוריד את המחיר שכירות בתמורה להעלאת גובה הערבות".

מה ההבדל בין פיקדון לבין ערבות ?

"ערבות עולה כסף (2%-6% בשנה) לעומת פיקדון שמופקד בחשבון בעל הנכס, שלא עולה כלום (למעט ריתוק ההון). עם זאת, לערבות יש יתרון ענק גם לשוכרים ולא רק למשכירים. פיקדון וערבות בנקאית אלו כלים שנועדו להגן על המשכיר במידה ויש בעיית תשלום. במידה ויש אי הסכמות בין הצדדים, הרי שהערבות הבנקאית מגנה גם על השוכר עצמו, בניגוד לפיקדון אשר מופקד מראש. במסגרת הערבות הבנקאית יש לשוכר תקופה של שבעה ימים להתנגד למימוש הערבות".

עד מתי הכסף של העסק יהיה "כלוא" בפיקדון?

"הפיקדון שהבנק מבקש עבור הערבות יהיה בתוקף, כל עוד הערבות בתוקף. כלומר, כל עוד העסק עובד ונמצא במשרד הזה – הפיקדון יישאר בבנק. זאת אומרת שהכסף באמת חוזר לחשבון רק במקרה והעסק נסגר. בכל שאר המקרים, הפיקדון יישאר בבנק ללא שימוש".